收租的账：哪一间在养你，哪一间是你在养它

Hook0:00

收租的老板，我常问一个问题：你手上那几间，哪一间最赚钱？十个有九个答不出来。不是不懂——是从来没有一张表把它们摆在一起。今天就把那张表做出来。

先决定一件事：用谁的名字收0:09

第一个岔路：个人名下收租，还是开一家投资控股公司？这一集不讲哪个好。那要看你有几间、打算持有多久、将来打算给谁——每个人的答案不一样。但有一条规矩，两边都一样，第三集讲过：收租的钱，跟你自己的钱，不能同一个户口。一个户口、一本账。没有这一步，底下所有的表都做不出来。

一间房产，一个成本中心0:22

这一集的骨干，就这一句：一间房产，一个成本中心。科目表要能按房产分——第四集讲过维度这件事。每一间自己一栏，看得出：租金收入；贷款的利息——注意，本金不是费用，是还债；地税、门牌税；管理费和储备金；维修、经纪佣金、保险。一栏一间，你才答得出「哪一间最赚钱」。把三间的租金全部塞进一个「租金收入」科目的，账做得再准，这个问题也永远答不出来。

那张 Portfolio 表：八栏就够0:42

不用买系统。一份 Excel，一间一行，八栏：买入成本和买入日期——算涨幅、算产业盈利税都要用；今天市值——估的也行，一年更新一次；贷款未还本金——市值减未还本金，就是你的净值；每月供期、每月租金——两个摆一起，看得出 cover 不 cover 得住；租约到期日——提前三个月开始找租客，不是等空了才找；年度成本；最后一栏：状态——出租中、空置、还是待售。八栏。半天做得完，一年更新一次。

三个要会算的数1:02

表做好了，算三个数。一，租金回报率：年租金除以买入价。然后跟你的贷款利率比——回报率低过利率，讲白了就是在用利息养产业。这不一定错，但你要知道自己在做这件事。二，净回报：扣掉年度成本、扣掉空置的月份。多数人只算前面那个，所以永远觉得自己比实际赚。三，涨了多少：今天市值除以买入成本。这一栏，直接带出下一件事。

今天卖，要缴多少产业盈利税1:19

产业盈利税，按持有年数分级——持有越久，税率越低。而且个人跟公司的级距不一样，公司没有个人那一份豁免。税率年年可能调，所以这一集只讲一条原则：卖之前先算，不要签了才问。表上有买入成本、有买入日期，这个数五分钟就算得出来。没有那张表，你要翻三天旧文件——偏偏买家不会等你三天。

收租的单据与电子发票1:31

最后一段，讲纸上的事。收租日期表：谁几号该付、几号真的进账、迟了几天。一张表，不是靠记性——第四十集讲的 schedule，同一个道理。对账单：租客要的时候给得出。公司租客尤其会要，他们要拿去报账，也影响你自己的报税分类（第四十八集）。还有自开电子发票：租客是公司、房东是个人的时候，通常由租客替你开这张发票。你要给的，是正确的身份资料——税务号码 T-I-N、身份证号。资料给错，他开不出来，租金就卡在那里。（怎么查、怎么建档，第五十六集专门讲。）

收尾

总结：户口先分开；一间房产一个成本中心；八栏的表，一年更新一次；回报率要跟贷款利率比；卖之前先算产业盈利税；身份资料要给对。手上有几间在收租，但从来没有一张表？LTT 帮你把那张表建起来——按房产分账，一眼看得出哪一间在养你、哪一间是你在养它。先喝杯咖啡，聊聊你的生意——算账的事，找 LTT。我是 LTT，帮中小企业老板把账做明白。关注我们，下一集见。