Akaun sewaan: unit yang mana menyara anda, dan yang mana anda yang menyaranya

Pembuka

Kepada tuan rumah, saya kerap tanya satu soalan: antara unit yang anda pegang, yang mana paling untung? Sembilan daripada sepuluh tak dapat jawab. Bukan kerana tak faham — kerana tiada siapa pernah meletakkannya di atas satu jadual bersama. Hari ini kita bina jadual itu.

Putuskan satu perkara dahulu: atas nama siapa

Simpang pertama: kutip sewa atas nama peribadi, atau tubuhkan syarikat pegangan pelaburan? Pelajaran ini tak memberitahu anda yang mana lebih baik. Itu bergantung pada berapa unit anda pegang, berapa lama anda berniat memegangnya, dan akhirnya untuk siapa — jawapan setiap orang berbeza. Tetapi satu peraturan terpakai kedua-dua belah, dan pelajaran ketiga membincangkannya: duit sewa dan duit anda sendiri tak boleh berkongsi satu akaun. Satu akaun, satu set akaun. Tanpa langkah itu, tiada satu pun jadual di bawah boleh dihasilkan.

Satu hartanah, satu pusat kos

Tulang belakang pelajaran ini satu baris: satu hartanah, satu pusat kos. Carta akaun kena pecah mengikut hartanah — idea dimensi daripada pelajaran keempat. Setiap unit dapat ruangannya sendiri supaya anda boleh nampak: pendapatan sewa; faedah atas pinjaman — dan perhatikan, prinsipal bukan perbelanjaan, ia bayaran balik hutang; cukai tanah dan cukai pintu; yuran pengurusan dan kumpulan wang penjelas; pembaikan, komisen ejen dan insurans. Satu ruangan satu unit, dan barulah anda boleh menjawab "yang mana paling untung". Tolak sewa daripada tiga hartanah ke dalam satu akaun "pendapatan sewa" dan walau setepat mana akaun itu, soalan itu takkan dapat dijawab.

Lembaran portfolio: lapan ruangan sudah memadai

Tak perlu sistem. Satu helaian Excel, satu baris satu hartanah, lapan ruangan. Kos belian dan tarikh belian — anda perlukan kedua-duanya untuk mengira keuntungan dan cukai keuntungan harta tanah. Nilai pasaran hari ini — anggaran pun memadai, dikemas kini sekali setahun. Baki prinsipal pinjaman — nilai pasaran tolak baki prinsipal ialah ekuiti anda. Ansuran bulanan dan sewa bulanan — letak kedua-duanya bersebelahan dan anda nampak sama ada ia menampung dirinya sendiri. Tarikh tamat perjanjian sewa — mula cari penyewa tiga bulan lebih awal dan bukan menunggu sampai ia kosong. Kos tahunan. Dan ruangan terakhir: status — disewa, kosong, atau untuk dijual. Lapan ruangan. Setengah hari untuk dibina, dikemas kini sekali setahun.

Tiga angka untuk dikira

Dengan lembaran itu dibina, kira tiga angka. Satu, hasil sewa: sewa tahunan dibahagi harga belian. Kemudian bandingkan dengan kadar pinjaman anda — hasil yang di bawah kadar itu bermakna, terus terang, anda menyara hartanah itu dengan faedah. Itu tak semestinya salah, tetapi anda patut tahu anda sedang melakukannya. Dua, hasil bersih: selepas menolak kos tahunan dan bulan yang kosong. Kebanyakan orang hanya kira yang pertama, sebab itulah mereka sentiasa rasa mereka untung lebih daripada sebenarnya. Tiga, ia naik berapa: nilai pasaran hari ini dibahagi kos belian. Ruangan itu membawa terus kepada topik seterusnya.

Jual hari ini, cukai keuntungan harta tanah berapa

Cukai keuntungan harta tanah berperingkat mengikut tempoh pegangan — makin lama anda pegang, makin rendah kadarnya. Dan kurungannya berbeza antara individu dengan syarikat; syarikat tak dapat pengecualian individu. Kadarnya boleh disemak pada mana-mana tahun, jadi pelajaran ini memberi satu prinsip sahaja: kira sebelum anda jual, bukan selepas anda menandatangani. Dengan kos belian dan tarikh belian pada lembaran itu, angka tersebut ambil lima minit. Tanpa lembaran itu, anda habiskan tiga hari mengorek dokumen lama — dan pembeli takkan menunggu tiga hari.

Dokumen sewaan dan e-Invois

Bahagian terakhir, tentang dokumen. Jadual sewa akan diterima: siapa patut bayar pada tarikh bila, bila duitnya benar-benar sampai, dan lewat berapa hari. Satu jadual, bukan ingatan — prinsip yang sama seperti jadual dalam pelajaran keempat puluh. Penyata: dihasilkan bila penyewa meminta. Penyewa korporat terutamanya akan meminta, sebab mereka perlukannya untuk akaun mereka sendiri, dan ia juga menjejaskan pengelasan cukai anda sendiri (pelajaran keempat puluh lapan). Dan e-Invois bil sendiri: di mana penyewa ialah syarikat dan tuan rumah ialah individu, penyewa biasanya mengeluarkan invois itu bagi pihak anda. Apa yang anda kena beri kepada mereka ialah butiran yang betul — nombor cukai TIN dan nombor kad pengenalan anda. Beri butiran yang salah dan mereka tak dapat mengeluarkannya, dan sewa tersekat di situ. Macam mana nak menyemak dan merekodnya dibincangkan dalam pelajaran kelima puluh enam.

Penutup

Ringkasnya: asingkan akaun dahulu; satu hartanah, satu pusat kos; lembaran lapan ruangan dikemas kini sekali setahun; bandingkan hasil dengan kadar pinjaman; kira cukai keuntungan harta tanah sebelum menjual; dan beri butiran yang betul. Memegang beberapa unit dan tak pernah ada satu jadual pun? LTT akan bina jadual itu untuk anda — akaun dipecah mengikut hartanah, supaya anda nampak sekali pandang yang mana menyara anda dan yang mana anda yang menyaranya. Jom minum kopi dahulu dan borak pasal bisnes anda. Hal akaun, cari LTT. Saya LTT, membantu bos PKS faham akaun sendiri. Ikuti kami, jumpa lagi.